Ne iznenađuje da većina imovine prosječnog Hrvata dolazi iz vlasništva nekretnina. Također, opće je poznato da Hrvati tradicionalno više preferiraju vlasništvo nad najmom te da na nekretnine gledaju kao na jedan vid štednje. No jesmo li kao narod previše izloženi jednoj imovinskoj klasi, koliko je uopće ulaganje u nekretnine isplativo te postoji li alternativa takvoj štednji? Na ta pitanja pokušati ćemo odgovoriti u ovome blogu.
Prema podatcima Europske Centralne Banke (Household Finance and Consumption Survey):
- 86,9% kućanstava u Hrvatskoj posjeduje nekretnine (što uključuje prebivalište kućanstva i ostale nekretnine) u odnosu na 64,7% u Europodručju ili samo 49,9% u Njemačkoj
- realna imovina čini čak 96,5% ukupne imovine Hrvata, a to se odnosi nekretnine, vozila, umjetnine itd., u odnosu na 80,9% u Europodručju .
- samo 3,5% imovine Hrvata nalazi se u financijskoj imovini (depoziti po viđenu i štednja, obveznice, udjeli u fondovima, dionice itd), daleko najmanje od 22 promatrane Europske zemlje i niže za čak 15,6 postotnih poena od Europodručja.
Iz navedenoga je neupitno da je imovina Hrvata apsolutno koncentrirana u jednoj imovinskoj klasi – nekretninama. Nadalje, samo 4,7% ukupnih kućanstava posjeduje dionice (kojima trguje na burzi). Podaci nisu puno bolji kada se gledaju najbogatiji Hrvati (90. percentil); njih 7,7% posjeduju dionice, u usporedbi s 31,3% od 90. percentila u Europodručju. Odnosno, i imovina najbogatijih Hrvata je koncentrirana u nekretninama.
Alokacija Imovine u Europi
Izvor: Europska Centralna Banka, InterCapital
Uz činjenicu da Hrvati imaju preko 224,5 milijarde kuna u depozitima, koje ne ostvaruju gotovo nikakav prinos, nekretnine su praktički jedina vrsta imovine koju Hrvati posjeduju, a u kojoj imaju priliku ostvariti kapitalnu dobit. Nekretnine su svakako u Hrvatskoj u zadnjim godinama ostvarile vrlo solidne povrate, no jesu li ostvarile bolje povrate u posljednjih 18 godina od pasivnog investiranja u dioničko tržište? Kratak odgovor je: nisu.
Krenimo od dionica. S obzirom na jednostavnost prikupljanja podataka iz svih izvora za ovaj članak, uzeli smo 2003. godinu kao referentnu godinu (podatci za sve dostupni od tog perioda te je isti dovoljno dugačak da ukaže potencijalne trendove). Ulaganje u:
- S&P500 indeks total return (indeks koji obuhvaća najveće Američke kompanije) od 2003. do danas ostvario je povrat od preko 550% odnosno prosječno godišnje 11%.
- DAX (najpoznatiji Europski indeks) ostvario je ukupan povrat od čak 404% odnosno prosječno godišnje 9,4%
Kretanje S&P500, DAX indeksa od 2003 (total return)
Izvor: Bloomberg, InterCapital
Sa druge strane, prema podatcima DZSa (do Q3 2020), cijene stambenih objekata od 2003 u Hrvatskoj narasle su za 103% (prosječni godišnji prinos od 4%). Rast cijena je nešto veći na Jadranu (136%, tj prosječni godišnji prinos od 4,9%) dok u Zagrebu taj rast iznosi 99% (prosječni godišnji prinos od 3,9%). Treba svakako napomenuti kako pri izračunu ukupnog povrata od nekretnina treba, osim promjene cijene same nekretnine, uračunati i potencijalni prihod od najma.
Da bi povrat od nekretnina u Hrvatskoj bio jednak povratu S&P500 total return indeksa u gore navedenom periodu, prinos najma trebao bi iznositi čak 25% godišnje, odnosno primjera radi, zadnjih 18 godina trebali ste stan od 50m2 iznajmljivati u prosjeku za skoro 1.300 EUR-a mjesečno! Uz to, iznos bi realno trebao biti i veći jer u našu kalkulaciju nismo uzeli u obzir porez, potencijalne agencijske provizije te potrebno reinvestiranje u sami objekt (renovacije, popravci itd). Slijedom navedenoga procjenjujemo da bi realni ukupni povrat (total return) na nekretnine u povijesnom razdoblju bio u rasponu od 5-7%.
Također važno je napomenuti kako se većina tog rasta ostvarila ranih 2000ih, dok su cijene u zadnjih 10 godina znatno slabije rasle. Drugim riječima, ako ste kupili nekretninu poslije 2010, tržište je „nagradilo“ vaše ulaganje u prosječnu nekretninu sa tek +13.5% u 10 godina. Napominjemo kako se ovdje radi isključivo o promjeni cijene.
Kako smo došli do brojke od 1.300 EUR mjesečnog najma?
Pretpostavili smo da pojedinac posjeduje nekretninu koji trenutno vrijedi 2.500 EURm2 (Zagreb), da je ista kupljena prije 18 godina (2003.) te da mu se cijena kretala u skladu sa tržištem (rasla je prosječno godišnje 4%). Naravno, gore navedena cijena može varirati s obzirom na to da kupovna cijena, kretanje cijene nekretnine i same rente se razlikuju od nekretnine do nekretnine. Neovisno o tome, ista pokazuje koliko se ulaganje u Američko dioničko tržište pokazalo isplativije u odnosu na prosječnu nekretninu u Hrvatskoj.
Rast cijena nekretnina u Hrvatskoj vs. S&P500 (total return)*
*kvartalne promjene
Izvor: DZS, Bloomberg, InterCapital
Zašto Hrvati toliko vole ulagati u nekretnine?
Navedeno pitanje je prekompleksno da bi se na njega dalo jedinstveni razlog. No, neki od razloga su sigurno i ”opipljivost imovine”, činjenica da Hrvati imaju averziju prema riziku te relativno niska financijska pismenost, na što ukazuje i gore navedena činjenica o čak 224,5 milijardi kuna građana u depozitima. Iako se investicija u nekretnine može činiti na prvu kao nisko rizično ulaganje, treba napomenuti da isto snosi određenu razinu rizika. Prije svega cijena nekretnina je također podložna volatilnosti kao što je vidljivo na gornjem grafu te je za razliku od dionica riječ o puno manje likvidnoj imovinskoj klasi. Također, ulaganje u nekretnine zahtijeva i veliku brigu o istoj te veliku uposlenost kapitala pri kupovini ili, vrlo često, podizanje kredita. Isto nije slučaj kod ulaganja u dioničko tržište jer se ulagatelj može izložiti kretanju dioničkog tržišta uz vrlo malu svotu novaca.
Nadalje, duže vrijeme se spominjalo i uvođenje poreza na nekretnine koji bi svakako mogao (i može) učiniti ulaganja u nekretnine manje atraktivnima. Uz to, na hrvatskom tržištu već duže vrijeme postoje i određeni trendovi koji mogu imati negativni pritisak na cijene nekretnina kao što su sve veće iseljavanje iz Hrvatske, kontinuirani negativni prirast od 1998. (prvi dostupni podatci DZSa) te polagani ali sve manji broj sklopljenih brakova.
Broj odseljenih u inozemstvo (2003 – 2019)
Izvor: DZS, InterCapital
Projekcija ukupnog broja stanovništva (2003 – 2019) (‘000)
Izvor: DZS, InterCapital
Uz to, ulaganjem u jednu nekretninu pojedinac se izlaže mnogim rizicima specifičnim za tu nekretninu. Važno je za napomenuti da pojedinac može diverzificirati takav rizik i izložiti se kretanju cijena nekretnina bez i da mora sam kupiti nekretninu. Tako nešto se može na globalnim tržištima postići kroz REIT-ove (Real Estate Investment Trust), na koje možemo gledati slično kao i na investicijske fondove koji ulažu u nekretnine. Sve gore navedeno ne bi nužno trebalo obeshrabriti investitore u potencijalno ulaganje u nekretnine, ali se treba osvijestiti da isto ne dolazi bez rizika.
Što možemo iz svega navedenog zaključiti?
Nekretnine su kao imovinska klasa povijesno ostvarile solidne prinose od prosječno 5-7% godišnje. Sa druge strane možemo zasigurno zaključiti da su Hrvati previše izloženi realnoj imovini (nekretninama) te da će sa takvom strukturom ulaganja kontinuirano zaostajati za EU prosjekom – odnosno dalo bi se zaključiti da bi, pod pretpostavkom zadržavanja ovakvog načina štednje, nesrazmjer između građana „bogatih“ i „siromašnih“ zemalja mogao postati sve veći s obzirom na različitu alokaciju imovine. To ne znači nikako da ne treba ulagati u nekretnine već da treba razmisliti i o diverzificiranju vlastite imovine, posebice u današnjim vremenima kada su takva ulaganja dostupna svima. Umjesto razmišljanja o tzv. sigurnom ulaganju, Hrvati bi mogli više pažnje posvetiti disperziji te na taj način i upravljanju rizika.
Kao što je vidljivo iz grafa, Američki i Europski indeksi su u zadnjih 18 godina pokazali znatno bolji povrat od ulaganja u nekretnine. Iako se ulaganje u dionice može smatrati rizičnim, valja napomenuti kako isto ne treba smatrati špekulacijom nego dugoročnom štednjom. O tome svjedoči i činjenica da S&P500 indeks ni u jednom 20to godišnjem periodu u povijesti nije pokazao negativan povrat.
